本文由“蝴蝶风”发表在“地产人论道”

    【我也说两句】/bbs/bbs_index.aspx?pid=194&tid=17132

    关于在美国底特律市，银行把一栋查封屋定价为一美元，19天之后才有一个买主原意用1美元购买，该新闻在很多中文媒体广泛流传，由于很多人并不了解实际的情况，该新闻误导了很多专业人士和广大的读者，在此，就对此该事件做一些解释。

    首先，我曾在底特律的郊区住过两年，对底特律非常了解。在60年代中期，美国的黑人在底特律发生过美国历史上最严重的动乱，最后白人离开底特律市，底特律的街道是用英里数来命名的，比如1英里路，2英里路等，目前要到12英里路之外房地产才可以，也就是离底特律市中心，20公里之内情况非常不妙，很多人不敢去住，那里的房价很低。

     (一)底特律地区(密西根州)房地产衰退是由汽车行业引起的

    底特律是美国的汽车中心，由于很低与汽车有关的行业转移到亚洲，底特律地区的经济不振已经很多年了，房地产贬值的因素有两种，一种就是经济环境引起的，另一种是由房子本身引起的，对于底特律地区主要是由于经济环境所为。

    密西根州房地产是美国最坏的州之一，但不同于其他的州，诸如加州等，加州等是因为房价高引起，而密西根的房价不高，底特律的房价更低，平均房价在10万美元上下。

    美国通用公司曾是美国的象征，但汽车全球销售量今年应经被日本的丰田汽车超过，这是通用公司成立85年来的第一次，通用公司的股价在10美元左右，福特公司的在6美元左右，有可能会破产。

     (二)1美元买房子与次级贷款没有任何关系

    很多人把1美元买房与次级贷款联系起来，实际上，两者没有任何关系。次级贷款一般是在高房价地区，诸如加州，佛罗里达州，在低价位地区，很少次级代款。因为次级贷款主要是浮动利率，贷款额高的时候，利率对于月付款才有影响，如果房价很低，比如5万美元，利率的差别就很小。

    还有次级贷款的发生期是在，2003，2004，2005，到了2006，2007就几乎没有了，这栋房子是在2008年被查封，不会是次级贷款。

     (三)为什么卖1美元？

    为什么只卖1美元，这种房子的市场价可能只有3-5万美元，但要还很多钱，时间来修理，如果自己不会装修，要请别人来做，费用不小，修好之后，可能是出租，但要知道，在底特律做投资的风险有多大吗？知道底特律的出租率吗？可能是30%，40%，知道底特律的犯罪率吗？曾连续是美国第一，知道底特律每天平 均被枪打死几个人吗？平均2个，一年600多。如果你去底特律的话，朋友的嘱咐最多的话是什么吗？千万别到底特律市区！

    目前达拉斯市连续3年被评为美国犯罪率最高的城市，平均每天被枪打死的也差不多两个，一年好几百，取代了底特律。我居住的PLANO市离达拉斯市20英里， 约32公里，治安非常好，我经常不锁车，车库门从来不锁，车也不锁，我们是不到达拉斯市区做生意的，没有人敢去投资，更不用说自住。

    为什么呢？你不会不要命了吧？随时会被抢，车会被偷，枪击随时有，一个公寓单位在2万美元不到，出租率在50-60%左右，但房客不好惹，不付房租，你敢去催吗？人人有枪。

    这就是为什么美国人都往郊区跑的原因，美国的大城市都面临同样的问题，这是与中国截然不同的，1美元的房子就是这么来的，与次级房贷沾不上边。

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