连日来，太原市众多手机用户都会收到恒大房地产商的销售信息：3869元/平方米的销售价还能享受到8.5折优惠和1600元的房屋装修。

    有许多网友在论坛里惊呼该房地产商疯了，扣除打折和装修费用，每平方米降到2200多元。有网友则据此认为：太原市房价的“拐点”即将到来。但一些谨慎的网友表示，这样的销售举措除了是一种营销策略外，很有可能像全国其他城市的房地产商一样，在“金九银十”到来之际，尽快回笼资金，松弛目前将要绷断的资金链。

    更多的房地产商在接受记者采访时持一种观望态度，他们在否认房价 “拐点”到来的同时，认为太原市的房价下一步可能出现微调，但总体是保持缓慢增长。

    太原市一些不愿意透露姓名的政府官员对房价将出现下降表示谨慎、乐观态度，认为这是宏观政策调控发挥了作用。

    扑朔迷离的供求

    一位政府官员告诉记者，影响房价有四个主要因素：一是供求关系。二是土地。土地供应量的多少是个关键性因素。三是国家政策。四是房屋所处位置。据太原市房地局统计的有关数据显示，2008年1至6月新批商品房预售面积109.76万平方米，同比增长了169.09%，其中住房新批预售面积99.18万平方米，同比上涨了203个百分点。2008年上半年，太原市新增商品住宅供应面积约364万平方米，加上2007年存量面积，2008年上半年太原市房地产商品住宅规划总供应面积已达到444万平方米。

    与政府公布数据不同的是，一些房地产商认为太原市目前供求关系不平衡，上海绿地营销总监、房地产评估师王华兵认为，和郑州、西安等城市相比，太原市每年的房屋供应量只有100多万平方米，而上述两个城市达到1000多万平方米。原我爱我家销售经理郝俊文认为，太原市房屋供应不平衡是影响房价的一个主要因素，他认为太原市现在的房屋供求比例大约是5比1，也就是有5户家庭在等待一户房产。郝经理说目前太原市对房屋的需求主要集中在80平方米～120平方米的区间，但现在市场上供应比较多的房屋面积则在140平方米以上，这也可能是一方面供大于求，一方面老百姓买不到适合自己居住的房屋的原因。山西房研网分析的数字显示，8月20日～8月26日，太原市成交的单套住宅面积比例中90平方米～100平方米的户型居多，约占28%。100平方米以下的房屋成交量占到55%。

    仍在缓慢增长的房价

    尽管全国的房价普遍笼罩在一片降价的阴霾中，但太原市有关部门公布的数字显示，与2007年同期相比，太原房价仍然上涨6.4%。太原市8月份房价涨幅回落0.7%。调查显示，受国家调控政策以及市民持币观望导致需求有所下降等因素影响，8月太原市房屋销售价格涨势略有回落，涨幅比7月回落0.5%。具体来看，二手房销售价格的同比涨幅高于新房2.8%。专家分析，2008年受国家宏观调控政策以及国内部分一二线城市成交萎缩和价格下滑的影响，太原市新增项目价格并没有太多涨幅，以上半年新增在售的商品住宅项目 （不含城中村）为例，平均销售价格为4971元/平方米，与2007年年底相比，仅上涨了0.3个百分点。

    一位网友以太原市城区为例，为太原市房价构成算了一笔账，他认为目前太原市城区房价的上限应该在7000元/平方米。这位网友认为：房价=地价+建筑成本+其他费用+利润。目前，太原市城区地价每亩400万以上，按400万计算，每平方米地价6000元，按容积率3计算，每平方米的实际土地价格为2000元。建筑成本，目前全国的建筑价格差别不是特别大，剪力墙结构建筑成本在2000元左右。其他费用包括：城市配套费用、税、财务销售费用、绿化费用、不可预见费用等等，约1500元利润；目前开发商的利润一般在30%左右。综上：2000+2000+1500+30%利润=7000元左右（每平方米）。

    来自太原市国土资源局的一份《2007年公开出让国有土地使用权统计表》显示，去年交易金额排在前三位的三家公司是：出资15亿元改造龙潭片区的大连万达集团；出资12.33亿元购下大运路以西、康宁路以北总面积为1048.9亩地的恒大地产集团；出资11.58亿元开发新晋祠路长风居住区的上海绿地集团。在众多大买家中，本土房地产企业寥寥无几。当这几块土地以高价成交后，当时就有本地房地产商担忧太原市房价会出现大幅增长。但实际情况并非如此，在这三家企业当中，其中就有近日连续推出降价促销活动的恒大房地产。这正应了山西房地产协会会长袁纶华的一句话，“房价涨不涨，关键看市场”。

    王华兵说，与北京、上海、广州以及深圳等一线城市不同的是，太原市目前没有大规模的投资房地产现象。他说这些大城市的大部分购房者都是以投资为主，促使了房价上涨幅度较大。但是在太原房地产市场的购买群体中，大多数的购房都是以自住型为主，一部分市民买房是为了改善居住环境，刚性需求明显存在。这也是太原市房价增长的一个主要动力。此外，太原市房地产泡沫很少，对房屋的供给和消费量都不大，加上没有热钱炒作，太原市本身房屋的增值潜力有限，因此太原的房价还不算太高，比较真实。

    持币观望的买家

    山西房研网最新公布的数据显示，9月2日至9月10日，太原市住宅项目备案成交312套，平均成交价格5421元/平方米。综合交易楼盘的地理位置、楼层、户型等因素，省城近期商品住宅价格保持相对平稳的水平。与此同时，商品住宅的交易量正呈下降趋势。根据山西房研网对新增的55个项目中在售的30个项目(包括排号项目)销售情况调研，今年1至7月份太原市房地产住宅市场平均销售率为52%。一些项目负责人表示，从6月开始，看房和成交的客户与以往相比有了较为明显的减少，这种情况一直持续至今。太原市2008年9月12日～9月14日住宅项目备案成交77套，成交面积5140.84平方米，成交金额2285.57万元，平均成交价格4446元/平方米，单套平均面积66.76平方米，单套平均成交金额29.68万元。从太原市房地局的相关数据统计分析来看，目前整体市场成交量开始出现萎缩，2007年同期商品住房供需比例为0.58比1，2008年供需比例为2.04比1，从数据上来看已开始显现供大于求的现象，说明市场的有效需求不足，人们对市场的观望程度越来越高。

    王华兵告诉记者，由于整个经济状况出现下滑，全国房价都出现调整，因此太原市目前持币观望的消费者也开始增多。郝经理则对持币观望持否定态度，他认为上一次国家政策调整时，众多买家就在持币等待，但最终后悔了，房价仍在上涨。此次调整仍在观望，很多人有可能再次后悔。

    一位网友说他发现最近太原的房子确实在降价，原来动辄5000元/平方米以上的房价，现在都不是想象中那么贵了，开发商给发的短信、打的电话都比原来勤快了，说明太原的市场并不与全国脱节，没有什么特殊的地方。如果大家都按照最近一段时期市场的方式，不买或者缓买，或许过一阵能买到物美价廉的东西。

    房价上涨中的拐点

    一位不愿意透露姓名的政府部门人员告诉记者，现在说太原房价出现 “拐点”还有些过早，但从目前房价上涨幅度趋缓来看，政府目前的宏观调控政策明显起了作用。太原房价和全国其他城市比较，处在中下游水平，大多数购房者买房目的是为了自己居住。少数人用于投资也是买上几套用于保值或增值，还有些是为了子孙后代将来着想，不像一些炒房人买房后视情况迅速转手赚钱。太原中心市区商品房目前均价在4000至5000元是一个比较合理的水平，消费者对于此也能接受，毕竟物价都在上涨，建房成本当然也不例外。现在太原市房产商的利润空间有限，不可能出现数千元的跌幅。

    王华兵也对 “拐点”一说进行了否认，他说上海和北京等地目前下跌的房子大都是尾房，尾房本来价格就高。还有些就是位置比较边远的房子，像北京，大多数房价下跌的都是五环以外的房子。现在太原市土地成本在1200元/平方米，加上其他费用，大约要到4000元/平方米左右，像一些房地产商目前的销售价格肯定要赔钱。不过他认为有些房地产商尤其是一些大的房地产商，因为在全国各地都有楼盘，有可能用一个地方的利润来弥补另一个地方的损失。说到上海绿地目前位于太原东山的别墅区，王华兵认为别墅在太原属于稀缺性商品，与公寓的性价比相比较，7000元～8000元/平方米的价格还是很便宜的，他说别墅没有公摊面积，扣除一些因素以后实际价格也就是5000多元。他说目前太原市房屋的价格会和全国一样，出现一个微调，但总体来看，未来的太原房价仍是一个缓慢增长的过程。

    郝俊文也认为房价打折或赠送都只是一个销售策略，并不代表太原的房价就会出现“拐点”，他说房屋的价格除了看供需外，与地段也有着非常密切的关系。太原市区内的房价基本上就没有发生太大变化，一些二手房价还上涨了不少。